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住房租賃新政: 租房者或先扣租金后再繳個稅
桂陽房產網 www.543852.live 更新:2016-06-06 來源:第一財經

6月3日,國務院發布《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(下稱“《意見》”),支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展。2020年基本形成供應主體多元、經營規范的住房租賃市場體系。支持符合條件住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品,穩步推進房地產投資信托基金試點。鼓勵地方政府盤活城區存量土地增加租賃住房用地供應。

第一財經記者注意到,早在今年5月6日,在國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會上,住房城鄉建設部副部長陸克華就介紹了加快培育和發展住房租賃市場的有關情況。

此次《意見》明確指出,允許將商業用房的土地用途調整為居住用地。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

同時,允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租,改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施,必須確保消防設施完好有效。

“此前管理層也多次談到住房市場‘租售并舉’,這對建立多層次的住房消費市場提供有力支持。而允許商業用房改建成居住用途出租可以說一舉兩得。一方面化解商業用房庫存過高的壓力,另一方面,經過結構調整后,增加居住用房的供應,滿足租賃消費的同時有望抑制租賃價格快速上行。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。

記者注意到,《意見》中也強調了要發展住房租賃企業以及鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。

《意見》指出,充分發揮市場作用,調動企業積極性,通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提高住房租賃企業規;、集約化、專業化水平,形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局,滿足不斷增長的住房租賃需求。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,對于低端租賃市場而言,尤其是從保障性住房的角度來講,公共租賃房貨幣化,有助于解決低收入家庭的居住問題,再加上PPP模式的介入,租售結合方式的推進,也有助于解決住房閑置庫存問題。

盧文曦認為,是否能夠得到開發商或者投資機構積極響應存在不確定性。主要是經濟賬。投資需要通過租金來實現回報,整個投資回報周期會比較長,尤其像上海住宅的租金回報率只有2%左右,外加上出租需要管理、維護等等,都是投資成本。

其實目前已經有一些企業做起了長租公寓,包括魔方公寓、蘑菇公寓、青客公寓、貝客公寓、灣流國際社區、YOU+公寓、優客逸家等都是已經運營超過2年的長租公寓品牌。也有開發商開始從事公寓,比如萬科、旭輝等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,培育住房租賃市場,打通購租并舉市場,是我國住房體制改革的重要組成部分。此次國務院住房租賃政策,順應住房市場改革的需求,為后續租賃市場的健康發展提供了原則性的指導。后續包括各大部委、地方政府、企業、消費者和投資者等將基于此類政策精神而積極落實,進而會有更多細化的政策和相應策略出現。

這次《意見》同時提到了稅收優惠,對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人,給予稅收優惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策,對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務,適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產,允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出,結合個人所得稅改革,統籌研究有關費用扣除問題。

對此,多位業內人士也認為,該《意見》將大大促進租房市場的發展。但是同時,這個市場目前還是存在問題。

今年兩會期間,住建部副部長倪虹曾表示,我國的房屋交易市場是在不斷發展,也在不斷完善,保障體系也正在逐步建立起來,特別是近幾年,保障性安居工程大規模建設。“但我們租賃市場的發育確實相對于那兩個方面是落后的。主要問題有:一是我們現在還缺少專營住房租賃的企業,也沒有形成規模。二是我們的租賃市場現在主要是二手房和舊房,一手房租賃市場還比較少。三是中介機構服務上還存在不規范無序競爭的問題。四是在機制體制方面和有關法律方面還都需要完善。”

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